Khi nào được miễn giấy phép xây dựng? Quy định mới nhất 2026

Giấy phép xây dựng là thủ tục pháp lý bắt buộc đối với đa số công trình trước khi khởi công. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp không cần xin cấp loại giấy tờ này. Vậy, khi nào được miễn giấy phép xây dựng? Cùng TongkhoBDS tìm hiểu về quy định mới nhất năm 2026 về miễn giấy phép xây dựng, điều kiện áp dụng và trách nhiệm pháp lý liên quan trong bài viết dưới đây nhé.

Mục lục:

1. Quy định về các trường hợp miễn giấy phép xây dựng

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

3. Điều kiện miễn giấy phép xây dựng và trách nhiệm của chủ đầu tư

4. Thủ tục miễn giấy phép xây dựng trên thực tế

5. Những sai lầm phổ biến khi áp dụng miễn giấy phép xây dựng

1. Quy định về các trường hợp miễn giấy phép xây dựng

Miễn giấy phép xây dựng được hiểu là việc tổ chức, cá nhân được phép xây dựng công trình mà không cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép tại cơ quan quản lý nhà nước, nếu thuộc nhóm đối tượng được pháp luật cho phép.

Mục tiêu của chính sách miễn giấy phép xây dựng nhằm:

- Cắt giảm thủ tục hành chính rườm rà

- Thúc đẩy cải tạo, sửa chữa công trình quy mô nhỏ

- Tập trung quản lý hiệu quả các dự án lớn, phức tạp

- Giảm áp lực cho người dân và doanh nghiệp

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng miễn giấy phép không đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy tiện. Mọi công trình vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định an toàn.

>>> Xem thêm: Năm 2026 tuổi nào xây nhà tốt? Danh sách tuổi đẹp và lưu ý quan trọng

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Theo quy định hiện hành, nhiều loại công trình và nhà ở được xếp vào nhóm miễn giấy phép xây dựng. Dưới đây là những trường hợp thường gặp nhất.

2.1. Công trình sửa chữa, cải tạo quy mô nhỏ

Đây là nhóm được áp dụng nhiều nhất đối với hộ gia đình:

- Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực như: sơn tường, lát sàn, thay trần, cải tạo nội thất.

- Cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn công trình.

- Sửa chữa không làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài đối với khu vực không có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc thù.

Những trường hợp này được miễn giấy phép nhằm khuyến khích người dân nâng cấp nhà ở mà không phải trải qua thủ tục phức tạp.

>>> Xem thêm: Cải Tạo Nhà Có Gây Ảnh Hưởng Đến Phong Thủy Không?

2.2. Miễn giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ

Một số loại nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch:

- Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

- Phù hợp mục đích sử dụng đất và quy hoạch chung (nếu có).

Tại khu vực nông thôn đã có quy hoạch:

- Nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đã có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được phê duyệt.

- Phải xây dựng đúng chỉ giới, mật độ, chiều cao theo quy hoạch.

Tại khu vực đô thị:

- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt.

- Chủ đầu tư vẫn phải nộp hồ sơ thiết kế để cơ quan quản lý lưu trữ và giám sát.

>>> Xem thêm: 7+ mẫu nhà ống 2 tầng đẹp, được ưa chuộng nhất năm 2026

2.3. Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng khác

Ngoài nhà ở, nhiều loại công trình đặc thù cũng được miễn giấy phép:

- Công trình thuộc dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương và thiết kế.

- Công trình phục vụ quốc phòng, an ninh thuộc danh mục bí mật nhà nước.

- Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công công trình chính.

- Công trình quảng cáo, tượng đài, tranh hoành tráng đã được cấp phép chuyên ngành.

- Công trình hạ tầng kỹ thuật tại khu công nghiệp, khu chế xuất theo dự án được duyệt.

3. Điều kiện miễn giấy phép xây dựng và trách nhiệm của chủ đầu tư

Mặc dù được miễn thủ tục cấp phép, công trình vẫn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý:

- Công trình phải phù hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt. Việc xây dựng không được lấn chiếm hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, điện lực.

- Công trình phải đảm bảo an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ thiết kế xây dựng phù hợp quy mô công trình. Trong nhiều trường hợp, việc thiết kế vẫn phải do đơn vị có chứng chỉ hành nghề thực hiện.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải thông báo khởi công cho cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương trước khi thi công. Đây là nghĩa vụ bắt buộc, dù công trình được miễn giấy phép.

4. Thủ tục miễn giấy phép xây dựng trên thực tế

Về bản chất, miễn giấy phép không phải là “xin miễn”, mà là thực hiện thủ tục thông báo và lưu hồ sơ.

Quy trình cơ bản gồm:

Bước 1: Chủ đầu tư tự xác định công trình có thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 89 Luật Xây dựng hay không.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ thiết kế xây dựng phù hợp quy mô công trình, bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng và các tài liệu liên quan.

Bước 3: Nộp văn bản thông báo khởi công tại UBND cấp huyện hoặc cơ quan quản lý xây dựng địa phương. Nội dung thông báo bao gồm thời gian khởi công, địa điểm xây dựng và hồ sơ thiết kế.

Bước 4: Cơ quan quản lý sẽ tiếp nhận để lưu trữ, giám sát và kiểm tra khi cần thiết.

5. Những sai lầm phổ biến khi áp dụng miễn giấy phép xây dựng

Nhiều người dân vẫn hiểu sai về quy định miễn giấy phép, dẫn đến vi phạm không đáng có.

Một sai lầm phổ biến là cho rằng miễn giấy phép đồng nghĩa được xây dựng tự do. Thực tế, công trình vẫn phải tuân thủ đầy đủ quy hoạch, chỉ giới xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Một số người nghĩ rằng nhà ở nông thôn không cần làm thủ tục gì. Tuy nhiên, nếu xây sai mục đích sử dụng đất hoặc vi phạm hành lang an toàn, vẫn có thể bị xử phạt.

Ngoài ra, việc cải tạo nội thất nếu ảnh hưởng kết cấu chịu lực hoặc hệ thống phòng cháy chữa cháy vẫn phải lập hồ sơ kỹ thuật và thông báo với cơ quan chức năng.

Để đảm bảo công trình hợp pháp, an toàn và bền vững, chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ quy định địa phương, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế và thực hiện nghĩa vụ thông báo khởi công đúng quy định. Đây chính là yếu tố then chốt giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, tránh rủi ro pháp lý về sau.

Việc hiểu rõ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng giúp người dân và doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch xây dựng, tránh vi phạm pháp luật và tiết kiệm chi phí thủ tục. Tuy nhiên, miễn giấy phép không có nghĩa là được bỏ qua các quy định về an toàn, quy hoạch và tiêu chuẩn kỹ thuật.