Định danh bất động sản từ 1/3: Có lợi hay rủi ro cho người mua?

Theo các chuyên gia, việc cấp mã định danh điện tử cho bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hỗ trợ quản lý nhà nước và bảo vệ người mua nhà. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích rõ ràng, chính sách này cũng đặt ra không ít thách thức liên quan đến dữ liệu, trách nhiệm pháp lý và rủi ro sai lệch thông tin khi đi vào thực tế.

Bất động sản được “cấp giấy khai sinh” trên môi trường số

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản vừa được Chính phủ ban hành và sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/3/2026. Theo quy định, mỗi sản phẩm bất động sản như nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, công trình xây dựng trong dự án… sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng.

Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng thống nhất từ Trung ương đến địa phương, do Bộ Xây dựng quản lý. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, chuẩn hóa, cập nhật và khai thác dữ liệu trên địa bàn.

Mã định danh điện tử cho bất động sản là một chuỗi ký tự gồm chữ và số, có độ dài tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho từng sản phẩm bất động sản. Cấu trúc mã bao gồm các thông tin như: mã định danh thửa đất, mã dự án hoặc công trình, định danh địa điểm (nếu có) và loại hình bất động sản.

Theo giới chuyên môn, việc cấp mã định danh được xem là bước đi quan trọng trong tiến trình số hóa quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản – một thị trường có quy mô lớn, giá trị cao và liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân và doanh nghiệp.

Lợi ích khi định danh bất động sản

Minh bạch thông tin, giảm rủi ro cho người mua nhà

Nói về mã định danh điện tử cho bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng việc này tương tự như việc cấp “giấy khai sinh” cho mỗi bất động sản.

Theo ông Quang, mã định danh sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước thuận lợi hơn trong việc theo dõi, quản lý giao dịch, từ đó góp phần minh bạch hóa thị trường. Việc định danh rõ ràng giúp xác định chính xác một bất động sản có vị trí ở đâu, diện tích bao nhiêu, thuộc dự án nào và tình trạng pháp lý ra sao.

“Ưu điểm lớn nhất của việc định danh bất động sản là giúp hạn chế tình trạng mập mờ pháp lý – vốn là rủi ro lớn nhất khiến người mua nhà e ngại”, ông Quang nhận định.

Khi bất động sản được gắn mã định danh, người dân có thể dễ dàng tra cứu các thông tin quan trọng như quy hoạch, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch, thế chấp hay chuyển nhượng. Điều này được kỳ vọng sẽ góp phần loại bỏ các dự án “ma”, hạn chế tình trạng lừa đảo, mua bán bất động sản không đủ điều kiện pháp lý.

Không chỉ dừng lại ở việc bảo vệ người mua nhà, dữ liệu định danh bất động sản còn được xem là nền tảng để cơ quan quản lý xây dựng các chính sách điều tiết thị trường kịp thời và chính xác hơn. “Về lâu dài, đây có thể là cơ sở để nghiên cứu các chính sách thuế, trong đó có khả năng tính đến việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi”, ông Quang phân tích.

Mã định danh không phải là “giấy chứng nhận quyền sở hữu”

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, để tránh hiểu nhầm, trước hết cần làm rõ bản chất pháp lý của mã định danh bất động sản.

Theo luật sư Tư, mã định danh chỉ là công cụ kỹ thuật nhằm nhận diện và quản lý thông tin bất động sản trên môi trường số. Mã này không có giá trị thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cũng không phải là căn cứ trực tiếp để xác lập quyền đối với bất động sản.

“Nếu không được tuyên truyền và quy định rõ ràng, rất dễ phát sinh cách hiểu sai rằng chỉ cần có mã định danh là đủ điều kiện giao dịch hoặc chứng minh quyền sở hữu. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý”, luật sư Tư cảnh báo.

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, tòa án vẫn căn cứ chủ yếu vào hồ sơ pháp lý gốc, nguồn gốc đất đai, trình tự cấp giấy chứng nhận và các giấy tờ hợp pháp liên quan. Mã định danh, nếu có, chỉ mang tính hỗ trợ tra cứu thông tin, không phải yếu tố quyết định.

Rủi ro rò rỉ thông tin dữ liệu

Một trong những lo ngại lớn nhất khi triển khai mã định danh bất động sản là tính chính xác và sự đồng bộ của dữ liệu. Theo quy định, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập và cập nhật thông tin, trong khi dữ liệu lại cần liên thông giữa nhiều cơ quan như đất đai, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư cho rằng, nếu dữ liệu không được chuẩn hóa ngay từ đầu hoặc cập nhật chậm, sai sót, rủi ro sẽ không chỉ dừng ở quản lý nhà nước mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp khi giao dịch.

“Trong trường hợp người dân căn cứ vào thông tin từ hệ thống định danh để mua bán, thế chấp bất động sản nhưng sau đó phát sinh thiệt hại do dữ liệu sai lệch, câu hỏi đặt ra là ai sẽ chịu trách nhiệm: cơ quan quản lý dữ liệu, đơn vị vận hành hệ thống hay chính người sử dụng?”, ông Tư đặt vấn đề.

Đây được xem là khoảng trống pháp lý cần sớm được làm rõ. Bởi lẽ, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, chỉ một sai sót nhỏ về thông tin quy hoạch, diện tích hay tình trạng pháp lý cũng có thể dẫn đến thiệt hại đáng kể.

Cần hành lang pháp lý đồng bộ để chính sách phát huy hiệu quả

Theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh bất động sản là xu hướng tất yếu, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính phủ số và quản lý hiện đại. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự mang lại lợi ích cho người mua nhà và thị trường, cần song hành nhiều giải pháp.

Trước hết, dữ liệu phải được chuẩn hóa, kiểm soát chặt chẽ và cập nhật thường xuyên. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, cá nhân trong quá trình nhập liệu, chỉnh sửa và khai thác thông tin.

Bên cạnh đó, cơ chế xử lý sai sót và bồi thường thiệt hại cũng cần được nghiên cứu, xây dựng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp khi xảy ra rủi ro từ dữ liệu.

Từ góc độ người mua nhà, các chuyên gia khuyến nghị không nên tuyệt đối hóa vai trò của mã định danh. Khi giao dịch bất động sản, người dân vẫn cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý gốc, giấy chứng nhận và các văn bản liên quan, thay vì chỉ dựa vào thông tin tra cứu trên hệ thống điện tử.

Có thể thấy, mã định danh bất động sản mang lại nhiều lợi ích trong việc minh bạch hóa thị trường và hỗ trợ quản lý nhà nước. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách này phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu, mức độ liên thông giữa các cơ quan và việc xác lập rõ trách nhiệm pháp lý khi xảy ra sai sót.

Trong bối cảnh đó, việc triển khai thận trọng, đồng bộ và có lộ trình rõ ràng sẽ là yếu tố then chốt để mã định danh bất động sản thực sự trở thành công cụ bảo vệ người mua nhà, thay vì phát sinh thêm rủi ro mới cho thị trường.