Những thách thức khi áp dụng mã định danh vào bất động sản

Việc áp dụng mã định danh bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP được đánh giá là bước tiến quan trọng trong quá trình số hóa quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng minh bạch hóa thông tin, giới chuyên gia cho rằng chính sách này sẽ đối mặt với không ít thách thức khi đi vào thực tiễn, đặc biệt liên quan đến dữ liệu, liên thông hệ thống và trách nhiệm pháp lý.

Kỳ vọng minh bạch hóa thị trường bất động sản

Theo Nghị định 357, từ ngày 1/3/2026, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản sẽ được triển khai thống nhất trên phạm vi toàn quốc, tiến tới gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản. Mỗi mã định danh được xem như “chứng minh thư” của tài sản, phản ánh đầy đủ thông tin về thửa đất, dự án, công trình xây dựng, tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch.

Về mặt định hướng, việc gắn mã định danh được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng quản lý xuyên suốt từ khâu quy hoạch, đầu tư, cấp giấy chứng nhận đến mua bán, thế chấp và chuyển nhượng bất động sản. Đây cũng là cơ sở để tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng giao dịch “mập mờ” và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người dân, doanh nghiệp.

Thách thức không nằm ở “cấp mã” mà ở dữ liệu

Trao đổi với giới chuyên môn, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, thách thức lớn nhất của việc áp dụng mã định danh bất động sản không nằm ở khâu kỹ thuật cấp mã, mà ở chất lượng và độ tin cậy của dữ liệu được gắn với mã đó.

Theo ông, bản thân mã định danh chỉ là một chuỗi ký tự kỹ thuật. Giá trị thực sự của mã phụ thuộc hoàn toàn vào việc dữ liệu đi kèm có đầy đủ, chính xác và được cập nhật kịp thời hay không. Nếu thông tin pháp lý của bất động sản bị thiếu, sai hoặc chậm cập nhật, mã định danh sẽ khó phát huy vai trò như kỳ vọng ban đầu.

Bài toán liên thông giữa các cơ quan quản lý

Một trong những vấn đề then chốt được các chuyên gia chỉ ra là sự liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước. Hiện nay, thông tin liên quan đến bất động sản được phân tán ở nhiều hệ thống khác nhau như đất đai, xây dựng, thuế, công chứng, tín dụng ngân hàng.

Nếu các hệ thống này không được chuẩn hóa và kết nối đồng bộ, dữ liệu về cùng một bất động sản có thể không thống nhất. Trong trường hợp đó, mã định danh khó có thể phản ánh đúng tình trạng pháp lý thực tế của tài sản, từ đó làm phát sinh rủi ro trong giao dịch, thế chấp hoặc xử lý tranh chấp.

Trách nhiệm pháp lý khi dữ liệu xảy ra sai sót

Một thách thức khác được đánh giá là xác định trách nhiệm pháp lý khi thông tin trong hệ thống mã định danh phát sinh sai lệch. Khi bất động sản được quản lý bằng dữ liệu số, câu hỏi đặt ra là ai sẽ chịu trách nhiệm nếu thông tin bị nhập sai, cập nhật chậm hoặc không phản ánh kịp thời các biến động pháp lý.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, nếu không quy định rõ trách nhiệm của từng khâu – từ cơ quan cung cấp dữ liệu, cán bộ cập nhật đến đơn vị vận hành hệ thống – rủi ro có thể bị đẩy về phía người dân và doanh nghiệp. Trong khi đó, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, chỉ một sai sót nhỏ trong thông tin cũng có thể dẫn đến thiệt hại nghiêm trọng về kinh tế và pháp lý.

Mã định danh chưa thể thay thế căn cứ pháp lý truyền thống

Ở góc độ giải quyết tranh chấp, các chuyên gia cũng lưu ý rằng mã định danh bất động sản không thể tự thân trở thành căn cứ pháp lý quyết định. Trong thực tiễn xét xử, tòa án vẫn chủ yếu căn cứ vào hồ sơ pháp lý gốc, nguồn gốc sử dụng đất, trình tự xác lập quyền và tính hợp pháp của giấy tờ liên quan.

Nếu thông tin giữa các hệ thống dữ liệu chưa thống nhất, hoặc còn tồn tại chênh lệch so với hồ sơ thực tế, mã định danh chỉ mang tính hỗ trợ tra cứu, khó có thể đóng vai trò giảm tranh chấp như mục tiêu đặt ra.

Cần khuôn khổ pháp lý chặt chẽ về quản lý dữ liệu

Theo đánh giá của giới chuyên gia, để mã định danh bất động sản thực sự phát huy hiệu quả, cần đặt việc triển khai trong khuôn khổ kỷ luật pháp lý về dữ liệu. Điều này bao gồm quy định rõ về quy trình kiểm soát, chỉnh sửa thông tin; cơ chế phối hợp giữa các cơ quan; cũng như trách nhiệm và chế tài khi để xảy ra sai sót.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế bồi thường, khắc phục hậu quả trong trường hợp người dân hoặc doanh nghiệp bị thiệt hại do lỗi dữ liệu từ phía cơ quan quản lý, nhằm bảo đảm niềm tin vào hệ thống.

Chính sách đúng hướng, hiệu quả phụ thuộc triển khai

“Mã định danh bất động sản là xu hướng tất yếu trong quản lý hiện đại và phù hợp với mục tiêu xây dựng chính phủ số. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách này sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách thức triển khai trên thực tế”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhận định.

Theo ông, việc nhận diện sớm các thách thức về dữ liệu, liên thông hệ thống, cơ chế kiểm soát sai sót và trách nhiệm pháp lý sẽ là yếu tố quyết định để mã định danh bất động sản không chỉ dừng ở mặt hình thức, mà thực sự trở thành công cụ hữu hiệu trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.

Có thể thấy, việc áp dụng mã định danh bất động sản là bước đi phù hợp với xu hướng số hóa quản lý nhà nước và là nền tảng quan trọng để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp hơn. Chính sách này mở ra kỳ vọng lớn trong việc chuẩn hóa thông tin, hỗ trợ quản lý giao dịch, giảm rủi ro pháp lý và nâng cao hiệu quả điều hành thị trường.

Tuy nhiên, từ chính sách đến thực tiễn vẫn tồn tại khoảng cách không nhỏ. Nếu dữ liệu không được chuẩn hóa, liên thông đầy đủ giữa các cơ quan, hoặc trách nhiệm cập nhật và xử lý sai sót chưa được quy định rõ ràng, mã định danh bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng “có nhưng khó dùng”. Khi đó, rủi ro không chỉ dừng ở quản lý mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Vì vậy, cùng với việc triển khai hạ tầng kỹ thuật, Nhà nước cần song hành hoàn thiện khung pháp lý về quản lý dữ liệu, xác lập rõ trách nhiệm của từng chủ thể và xây dựng cơ chế kiểm soát, khắc phục sai sót hiệu quả. Chỉ khi những điều kiện này được đáp ứng đầy đủ, mã định danh bất động sản mới thực sự trở thành công cụ hữu ích, góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Và bạn đọc đừng quên follow TongkhoBDS.com để cập nhật tin tức liên quan đến BĐS nhanh nhất nhé.