6+ loại thuế phí cá nhân cần nắm khi chuyển nhượng bất động sản

Khi tham gia vào các loại giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản thứ cấp thì việc nắm rõ các nghĩa vụ tài chính là điều kiện tiên quyết để đảm bảo giao dịch diễn ra minh bạch, hợp pháp và tránh phát sinh những rủi ro không đáng có. Dưới đây là 6+ loại thuế phí cá nhân cần nắm khi chuyển nhượng bất động sản.

* Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tổng hợp và tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn chuyên môn.

1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là nghĩa vụ tài chính quan trọng mà các bên cần nắm rõ để tránh phát sinh rủi ro pháp lý.

1.1. Ai là người nộp thuế?

Theo quy định hiện hành, người có thu nhập từ việc chuyển nhượng (thường là bên bán) là người chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, pháp luật cho phép hai bên tự thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua sẽ thay mặt bên bán thực hiện nghĩa vụ này.

1.2. Mức thuế suất phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản

Mức thuế suất áp dụng hiện nay là 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm giao dịch, cơ quan thuế sẽ lấy giá đất theo bảng giá của địa phương để tính thuế. Đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, thuế cũng được tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.

1.3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Nếu bên bán trực tiếp nộp thuế, hồ sơ cần được nộp trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

- Nếu hai bên có thỏa thuận để bên mua nộp thay, hồ sơ phải được nộp ngay khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

- Việc chậm nộp hồ sơ hoặc nộp thuế quá hạn có thể dẫn đến xử phạt hành chính theo quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Bí Quyết Xác Định Thời Điểm Phù Hợp Để Bán Nhà

1.4. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Nhà nước quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân nhằm giảm gánh nặng cho người dân, bao gồm:

- Chuyển nhượng giữa người có quan hệ gia đình: vợ - chồng, cha mẹ - con cái, cha mẹ nuôi - con nuôi, cha mẹ vợ/chồng - con rể/dâu, ông bà - cháu ruột, anh chị em ruột.

- Cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, và đã sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng (tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở).

Việc hiểu rõ các quy định về thuế, thời hạn, điều kiện miễn giảm sẽ giúp bạn chủ động trong quá trình giao dịch, tuân thủ đúng quy định pháp luật, đồng thời tối ưu chi phí chuyển nhượng một cách hợp pháp – đặc biệt với những bất động sản có giá trị cao.

2. Lệ phí trước bạ (thuế sang tên đổi chủ) khi chuyển nhượng nhà đất

Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân, khi thực hiện mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất, người mua còn cần thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ – thường được gọi là thuế sang tên đổi chủ.

Đây là khoản phí bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (như nhà, đất) với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.1. Ai phải nộp lệ phí trước bạ?

Theo quy định, bên mua – người nhận chuyển nhượng và đăng ký quyền sở hữu/sử dụng – là người chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, tương tự như thuế TNCN, hai bên có thể thỏa thuận khác nhau trong hợp đồng về người thực hiện nghĩa vụ này.

2.2. Mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất hiện được áp dụng là 0,5% giá trị tài sản.

Giá tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:

- Nếu giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng cao hơn giá đất hoặc giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá ghi trong hợp đồng sẽ là giá tính lệ phí.

- Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng bảng giá đất/giá nhà của địa phương (hoặc trong các trường hợp tặng cho, thừa kế), thì giá tính lệ phí sẽ được xác định theo Bảng giá đất, giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

>>> Xem thêm: Kinh Nghiệm Bán Nhà Để Được Giá: Tăng 20% Giá Trị Ngôi Nhà

2.3. Thời hạn nộp thuế sang tên đổi chủ

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ thường được nộp cùng lúc với thủ tục sang tên sổ đỏ. Sau khi cơ quan thuế ban hành thông báo nộp lệ phí, người có nghĩa vụ phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo.

Việc chậm nộp hoặc không nộp đúng hạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật thuế.

3. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Phí công chứng là khoản chi phí bắt buộc khi thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Hợp đồng chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ theo quy định pháp luật.

3.1. Ai phải nộp phí công chứng?

Người yêu cầu công chứng là người có nghĩa vụ nộp phí công chứng, tuy nhiên trong thực tế, các bên có thể tự thỏa thuận để xác định ai là người chịu chi phí này.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất theo quy định mới nhất 2025

3.2. Mức thu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Mức thu phí công chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch căn cứ vào biểu phí do Bộ Tư pháp ban hành và do từng tổ chức hành nghề công chứng áp dụng thống nhất.

Cụ thể, mức thu có thể dao động theo tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản, với mức tối đa không vượt quá 70 triệu đồng/trường hợp.

Biểu phí công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất