Lãi vay mua nhà tăng: Thị trường bất động sản 2025 đang diễn biến ra sao?

Trong quý 4/2025, mặt bằng lãi suất vay mua nhà bắt đầu tăng trở lại sau thời gian dài duy trì ở mức thấp. Diễn biến này không chỉ gây áp lực lên người vay mua nhà mà còn tạo ra loạt thay đổi đáng kể trên thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn tăng, dòng tiền thắt chặt, thanh khoản giảm, thị trường đứng trước chu kỳ điều chỉnh mới.

Bài viết dưới đây TongkhoBDS.com sẽphân tích chuyên sâu về nguyên nhân lãi suất tăng, tác động đến từng nhóm đối tượng và dự báo xu hướng thị trường thời gian tới.

1. Lãi vay mua nhà bắt đầu tăng: Điều gì đang diễn ra?

Bước sang cuối năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt tăng lãi suất huy động từ 0,2–0,5% cho các kỳ hạn phổ biến. Lãi suất 12 tháng hiện ở mức:

- 5,5% – 6,2%/năm tại các ngân hàng lớn

- Một số ngân hàng như HDBank, NCB, Vikibank nâng mạnh lên 6,5%/năm cho kỳ hạn 6 tháng

>>>> Xem thêm: Lãi Suất Gửi Tiết Kiệm Ngân Hàng Nào Cao Nhất Hiện Nay?

Sự điều chỉnh này phản ánh:

- Nhu cầu hút vốn trung – dài hạn tăng

- Áp lực thanh khoản của hệ thống

- Tín dụng tăng mạnh ở các lĩnh vực tiêu dùng và bất động sản

Ngay sau khi tăng lãi suất huy động, ngân hàng bắt đầu cập nhật mức lãi vay mua nhà mới:

- Lãi vay ưu đãi cố định 12–18 tháng: 6,5% – 7,5%/năm, tăng 0,3–0,5%

- Lãi suất thả nổi sau ưu đãi: 10% – 11%/năm, tuỳ từng ngân hàng

- Đây được xem là tín hiệu rõ rệt cho thấy chu kỳ tăng lãi suất mới đang hình thành.

2. Lãi vay tăng ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?

Theo nhiều chuyên gia, đặc biệt là các nhà nghiên cứu thị trường, lãi suất tăng luôn kéo theo tác động dây chuyền lên toàn thị trường. Các ảnh hưởng chính gồm:

2.1. Người vay mua nhà: Áp lực tài chính lớn

Nhóm khách hàng vay vốn để mua nhà chịu ảnh hưởng trực tiếp:

- Chi phí trả lãi tăng nhanh

- Kế hoạch mua nhà buộc phải xem xét lại

- Nhiều người rơi vào tình trạng “chưa trả hết nợ gốc nhưng tiền lãi đã tăng gấp đôi”

Đặc biệt, các khoản vay ưu đãi 3–5 năm trước đây, khi hết thời gian hỗ trợ, chuyển sang lãi suất thả nổi khiến áp lực càng lớn.

>>>> Xem thêm: Chi Tiết Cách Tính Lãi Suất Trả Góp Mua Nhà Hiện Nay

2.2. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy: Thanh khoản suy giảm mạnh

Nhà đầu tư sử dụng vốn vay để lướt sóng hoặc đầu tư trung hạn đang gặp khó:

- Lãi tăng → lợi nhuận giảm → khó xoay dòng tiền

- Thanh khoản thị trường suy yếu khiến bán cắt lỗ cũng không dễ

- Nguy cơ nợ xấu tăng trở lại

Lịch sử từng chứng minh điều này. Giai đoạn 2011–2013 khi lãi vay lên 18–20%/năm, thị trường đóng băng, giá nhà đất giảm 30–40%, nhiều nhà đầu tư phải bán tháo.

2.3. Doanh nghiệp bất động sản: Chi phí tài chính đội lên

Chủ đầu tư là nhóm bị tác động nặng nề nhất:

- Chi phí vay tăng → lợi nhuận giảm

- Sức mua giảm → dòng tiền chậm quay vòng

- Lượng trái phiếu đáo hạn lớn → áp lực thanh khoản tăng

- Khó mở rộng quỹ đất trong bối cảnh lãi suất cao

Các dự án hình thành trong tương lai càng khó khăn do phụ thuộc vào dòng tiền đóng của khách hàng. Khi dòng tiền “nghẽn”, dự án buộc phải chậm tiến độ hoặc tạm dừng.

2.4. Hạ tầng – đầu tư công: Chi phí đội cao

Không chỉ nhà ở, lãi suất tăng còn tác động:

- Giá vật liệu – nhân công – giải phóng mặt bằng tăng

- Tiến độ dự án hạ tầng chậm lại

- Kỳ vọng tăng giá tại các vùng hưởng lợi hạ tầng bị kéo dài hơn

Điều này khiến nhà đầu tư thứ cấp gặp khó trong việc xoay vòng sản phẩm.

3. Thị trường bất động sản 2025: Thách thức ngắn hạn nhưng triển vọng vẫn tích cực

Dù đang đối mặt nhiều áp lực, các chuyên gia đánh giá trung và dài hạn thị trường vẫn có nền tảng vững chắc:

- Nhu cầu nhà ở thực tại đô thị lớn

- Tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng tiếp tục tăng

- Nguồn cung mới ít, tạo biên độ tăng giá trong tương lai

- Chính sách tín dụng và pháp lý ngày càng minh bạch hơn

Tuy nhiên, trong giai đoạn lãi suất biến động, người mua nhà cần cẩn trọng hơn với đòn bẩy tài chính.

4. Người mua nhà nên làm gì khi lãi suất tăng? – Khuyến nghị chuyên gia

Dựa trên kinh nghiệm thị trường và vòng xoay tín dụng, các chuyên gia đưa ra một số khuyến nghị:

- Chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính dưới 50% giá trị tài sản

Đây là ngưỡng an toàn giúp người vay không bị "ngộp" khi lãi suất tăng thêm 1–2%.

- Ưu tiên dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín

Các dự án có:

+ Tiến độ rõ ràng

+ Bảo lãnh ngân hàng

+Năng lực tài chính tốt

- Chọn căn hộ – nhà ở phù hợp thu nhập thay vì chạy theo “sóng”. Giai đoạn lãi suất cao không phù hợp để lướt sóng.

- Tận dụng các gói ưu đãi ngân hàng

Nhiều ngân hàng vẫn có:

- Ưu đãi hỗ trợ lãi suất 6–12 tháng

- Ân hạn nợ gốc

- Chính sách giảm lãi cho khách hàng mua nhà lần đầu

Việc lãi vay mua nhà tăng là diễn biến tất yếu khi mặt bằng lãi suất bước vào chu kỳ mới. Mặc dù gây ra nhiều áp lực ngắn hạn, đây cũng là giai đoạn giúp thị trường sàng lọc, minh bạch hơn và hướng đến phát triển bền vững.

Trong bối cảnh biến động, người mua nhà và nhà đầu tư nên ưu tiên an toàn tài chính, chọn dự án tốt, hạn chế đòn bẩy cao và theo dõi sát tình hình lãi suất.