7+ chính sách định hình thị trường bất động sản năm 2026
Bước sang giai đoạn 2025 - 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước nhiều thay đổi mang tính cấu trúc khi hàng loạt chính sách quan trọng liên quan đến đất đai, giá đất, nhà ở xã hội và phân cấp quản lý được ban hành. Đây được xem là giai đoạn “chỉnh sửa nền móng” nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý tồn tại nhiều năm, đồng thời tạo hành lang pháp lý ổn định cho chu kỳ phát triển mới. Các chính sách này không chỉ tác động đến doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, qua đó góp phần định hình xu hướng thị trường bất động sản năm 2026.
Mục lục:
1. Tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
2. Điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
3. Mở rộng và cụ thể hóa các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất
4. Minh bạch hóa cơ chế định giá đất và giao dịch thị trường
5. Phân cấp, phân quyền mạnh cho chính quyền địa phương hai cấp
6. Cơ chế đặc thù thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội
7. Chính sách giảm tiền thuê đất hỗ trợ doanh nghiệp
8. Gỡ vướng pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại
1. Tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai
Việc ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 được xem là bước đi cần thiết trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực nhưng quá trình triển khai tại nhiều địa phương còn lúng túng. Nghị quyết tập trung xử lý các vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư – những nội dung thường xuyên gây ách tắc dự án. Điểm mới đáng chú ý là cho phép thu hồi đất theo tiến độ dự án và tiến độ bồi thường, tạo sự linh hoạt trong tổ chức thực hiện. Đồng thời, việc thống nhất căn cứ tính nghĩa vụ tài chính đất đai góp phần nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng chậm xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
>>> Xem thêm: Siết chặt môi giới BĐS, chấm dứt “suất mua – thu chênh” trái phép
2. Điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Nghị định 291/2025/NĐ-CP đã điều chỉnh cách xác định tiền sử dụng đất trong nhiều trường hợp thực tế, đặc biệt với các thửa đất ở chưa có giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Việc áp dụng mức thu 70% giá đất ở theo bảng giá đất giúp tháo gỡ khó khăn cho người dân trong quá trình cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, chính sách cũng phân định rõ trách nhiệm tài chính đối với phần diện tích còn lại phải nộp đủ 100% giá đất theo quy định mới. Bên cạnh đó, các nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất được siết chặt, chỉ áp dụng một lần trong hạn mức, góp phần hạn chế lợi dụng chính sách và bảo đảm kỷ cương tài chính đất đai.
3. Mở rộng và cụ thể hóa các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất
Theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tiếp tục được mở rộng theo hướng hỗ trợ an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Điểm đáng chú ý là người thuộc diện hưởng ưu đãi không cần thực hiện thủ tục xin miễn, giảm mà chỉ cần cung cấp thông tin chứng minh đủ điều kiện. Việc miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức cho các hộ tái định cư, cư dân vùng ngập lũ hay các cộng đồng dân cư đặc thù thể hiện rõ vai trò điều tiết của Nhà nước. Ngoài ra, chính sách giảm tiền thuê đất trong năm 2025 giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn thị trường phục hồi.
4. Minh bạch hóa cơ chế định giá đất và giao dịch thị trường
Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung và làm rõ nhiều nội dung liên quan đến định giá đất, vốn là điểm nóng gây tranh cãi trong thời gian qua. Việc xác định rõ khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường” giúp thống nhất cách hiểu giữa các cơ quan quản lý và địa phương. Nguồn dữ liệu phục vụ định giá đất được mở rộng, lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ quan thuế và các giao dịch đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, qua đó hạn chế tình trạng định giá thiếu cơ sở thực tiễn. Quy định này được kỳ vọng sẽ giúp bảng giá đất giai đoạn từ năm 2026 phản ánh sát hơn giá thị trường, tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản.
5. Phân cấp, phân quyền mạnh cho chính quyền địa phương hai cấp
Nghị định 151/2025/NĐ-CP đánh dấu bước chuyển quan trọng trong quản lý đất đai khi trao thêm nhiều thẩm quyền cho chính quyền cấp xã. Từ thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp xã được trao vai trò chủ động hơn trong xử lý thủ tục hành chính. Việc phân cấp này không chỉ giúp rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ mà còn tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm việc trực tiếp tại địa phương, nhất là với các dự án quy mô nhỏ. Đồng thời, quy định không yêu cầu chỉnh lý hồ sơ đất đai sau khi sắp xếp bộ máy hành chính giúp bảo đảm tính ổn định và liên tục trong quản lý.
>>> Xem thêm: Lãi vay mua nhà tăng: Thị trường BĐS đang diễn biến ra sao?
6. Cơ chế đặc thù thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là trọng tâm chính sách trong giai đoạn 2025–2026, thể hiện rõ qua Nghị định 192/2025/NĐ-CP. Việc cho phép chỉ định chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với các dự án nhà ở xã hội giúp rút ngắn quy trình đầu tư, đẩy nhanh tiến độ triển khai. Bên cạnh đó, cơ chế xác định giá bán theo từng giai đoạn và yêu cầu kiểm toán, quyết toán sau khi dự án hoàn thành giúp tăng tính minh bạch. Quy định hoàn trả chênh lệch nếu giá quyết toán thấp hơn giá bán đã ký hợp đồng là điểm mới, góp phần bảo vệ quyền lợi người mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư.
7. Chính sách giảm tiền thuê đất hỗ trợ doanh nghiệp
Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn về dòng tiền, Nghị định 87/2025/NĐ-CP tiếp tục áp dụng chính sách giảm 30% tiền thuê đất phải nộp cho năm 2024. Chính sách này áp dụng rộng rãi cho các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, kể cả những hồ sơ chưa hoàn thiện trong năm nhưng đủ điều kiện tại thời điểm đề nghị. Việc kéo dài chính sách giảm tiền thuê đất được xem là giải pháp hỗ trợ kịp thời, giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động, hạn chế tình trạng bỏ hoang đất hoặc dừng dự án, qua đó góp phần ổn định thị trường bất động sản.
>>> Xem thêm: Chi Tiết Cách Tính Lãi Suất Trả Góp Mua Nhà Hiện Nay
8. Gỡ vướng pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại
Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản thời gian qua là hàng loạt dự án nhà ở thương mại không thể triển khai do vướng loại đất. Nghị định 75/2025/NĐ-CP đã mở ra hướng xử lý mới khi cho phép doanh nghiệp thỏa thuận trực tiếp với người dân để nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ chế này giảm áp lực thu hồi đất cho Nhà nước, đồng thời bảo đảm nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận. Việc thí điểm đến năm 2030 được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông nguồn cung dự án, đặc biệt tại các khu vực đô thị đang thiếu hụt nhà ở.
Nhìn chung, các chính sách được ban hành trong giai đoạn 2025 - 2026 cho thấy định hướng nhất quán trong việc hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc và tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Với loạt chính sách mang tính dài hạn, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng sẽ vận hành minh bạch hơn, ổn định hơn và từng bước lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Và đừng quên theo dõi TongkhoBDS.com để cập nhật thông tin về bất động sản nhanh chóng và chính xác nhất nhé.
