Rủi ro khi mua nhà xây dựng trên đất nông nghiệp: đừng để giá rẻ mê hoặc bạn

Rủi Ro Khi Mua Nhà Xây Dựng Trên Đất Nông Nghiệp: Đừng Để Giá Rẻ Mê Hoặc Bạn

Hiện nay, trên thị trường xuất hiện nhiều căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp nhưng vẫn được rao bán công khai kèm theo cam kết “bao pháp lý”. Giá rẻ, vị trí đẹp và lời hứa từ người bán khiến nhiều người dễ dàng xuống tiền. Tuy nhiên, việc xây nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng là hành vi trái pháp luật và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua.

Trong bài viết dưới đây, TongkhoBDS.com sẽ phân tích chi tiết những rủi ro khi mua nhà trên đất nông nghiệp để bạn có thêm kinh nghiệm, tránh “tiền mất tật mang”.

Nhà Xây Trên Đất Nông Nghiệp Được “Bao Pháp Lý” Là Gì?

Đây là kiểu nhà ở riêng lẻ được cá nhân hoặc hộ gia đình tự ý xây dựng trên phần đất nông nghiệp mà chưa được chuyển đổi sang đất ở. Thường thì tại thời điểm xây xong hoặc khi rao bán, căn nhà đó chưa bị xử phạt hoặc chưa bị cưỡng chế tháo dỡ nên người bán sẽ cam kết rằng ngôi nhà “đã ổn”, không bị ảnh hưởng về pháp lý.

Những căn nhà này thường có giá thấp hơn nhiều so với nhà có sổ đỏ hoặc sổ hồng, đánh trúng tâm lý người mua đang tìm nhà giá rẻ. Tuy nhiên, ẩn sau đó là một loạt rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà người mua cần đặc biệt lưu ý.

Có Nên Mua Nhà Trên Đất Nông Nghiệp Được Cam Kết “Bao Pháp Lý”?

Dù một số địa phương chưa mạnh tay cưỡng chế tháo dỡ, hoặc có những trường hợp xây dựng từ lâu chưa bị xử lý, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc giao dịch là hợp pháp. Dưới đây là các rủi ro phổ biến nhất:

1. Sử Dụng Đất Sai Mục Đích

Theo Điều 6 Luật Đất đai 2013, việc sử dụng đất phải đúng quy hoạch và mục đích sử dụng đất. Đất nông nghiệp chỉ được dùng để trồng trọt, chăn nuôi, không được xây nhà ở.

Việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là sai mục đích sử dụng, và hành vi này sẽ bị xử phạt, thậm chí buộc khôi phục hiện trạng ban đầu.

2. Giao Dịch Không Hợp Pháp

Một ngôi nhà xây trái phép trên đất nông nghiệp không có sổ đỏ, sổ hồng thì không thể thực hiện thủ tục sang tên hợp pháp.

Vì vậy, dù người bán có “bao pháp lý” thì bản chất giao dịch vẫn không được pháp luật công nhận. Người mua sẽ không có quyền sở hữu hợp pháp, và rủi ro bị thu hồi, cưỡng chế tháo dỡ là rất cao.

3. Không Được Hợp Thức Hóa

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, một số hành vi xây dựng sai phép có thể được hợp thức hóa nếu đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, xây nhà trên đất nông nghiệp không thuộc diện này. Trái lại, người vi phạm sẽ bị xử phạt và buộc tháo dỡ công trình.

Do đó, người mua không có khả năng hợp thức hóa căn nhà sau khi mua.

4. Bị Phạt Tiền Và Buộc Phá Dỡ

Căn cứ theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là vi phạm quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào diện tích đất bị sử dụng sai mục đích và có thể lên đến hàng chục triệu đồng, kèm theo yêu cầu tháo dỡ công trình vi phạm.

Nhiều trường hợp người mua tưởng đã “hợp thức hóa” xong vì lâu nay nhà vẫn tồn tại, nhưng chỉ cần một đợt rà soát hoặc cưỡng chế của chính quyền là có thể mất trắng. Một căn nhà không có sổ đỏ, xây trái phép, bị đe dọa cưỡng chế bất cứ lúc nào chắc chắn không phải là tài sản an toàn. Cam kết “bao pháp lý” từ người bán hoàn toàn không có giá trị pháp lý nếu không đi kèm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng và giấy phép xây dựng hợp lệ.

Nếu bạn đang tìm nhà để ở lâu dài, ổn định hoặc có kế hoạch đầu tư, hãy tránh xa các giao dịch mập mờ, thiếu minh bạch pháp lý. Hãy lựa chọn những sản phẩm có giấy tờ rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ, có thể sang tên dễ dàng để đảm bảo tài sản được bảo vệ hợp pháp.

Để tìm kiếm những bất động sản hợp pháp, chính chủ, giá tốt, bạn có thể truy cập TongkhoBDS.com – nền tảng chuyên cung cấp nhà đất đã được kiểm tra thông tin pháp lý kỹ lưỡng, giúp bạn an tâm khi giao dịch.